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TSUGITE 第15号 2019.9月発行

第15号の特集は「答えはある。長期に渡る賃貸経営で考えたい2つの選択肢。」です。長期に渡る賃貸経営において、変化するオーナー様のライフプランや御事情に対応する選択肢としての「一括借上」と「資産の組み換え」について特集します。その他、「建物のある風景」、「想いを築く仕事人」を試し読み。

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答えはある。長期に渡る賃貸経営で考えたい2つの選択肢。

お悩みに合わせた対応策

10年、20年、30年と築年数の経過に伴い、ご自身も歳を重ね将来の賃貸経営に思いを巡らすオーナー様は少なくありません。たとえば、高齢により負担を感じる管理業務、ご子息のお住まいが遠方のため進展しにくい後継者問題、ほかにも建物の老朽化や空室期間の長期化といった、さまざまな悩みや不安をもつオーナー様の声をお聞きします。松建設グループは常にオーナー様に寄り添いながら、一括借上や資産の組み換え、リノベーション、建替えなど、その時々のお悩みや状況に応じて対応策をご提案させていただいています。
今号ではその中でも、長期に渡る賃貸経営において、変化するオーナー様のライフプランやご事情に対応する選択肢としての「一括借上」と「資産の組み換え」について特集します。これから先の賃貸経営の見通しを立てるために、どういったメニューやサポートがあるのか見ていきましょう。

Chapter1

すべてを任せる「一括借上」か。賢く活かす「資産の組み換え」か。

賃貸マンションの管理形態のひとつである「一括借上」。管理会社がオーナー様から建物を借上げて、入居者様に転貸するもので、管理業務をすべて一任することのできるシステムです。空室や家賃滞納リスクも回避できるので、日々の賃貸経営の不安や煩わしさに悩まされている方や、安定収益を実現したい方におすすめです。
一方、「資産の組み換え」とは、所有不動産や金融資産を見直し、その組み合わせを換えること。相続対策や、収益改善にも大きな効果が期待できます。たとえばご所有の物件を売却して現金化する、または売却資金で他の不動産に買い換えるといったケースが想定できます。まずは現状を把握し、オーナー様ご自身の考え方やご関係者様の状況に合わせて適切な方法を選ぶことが大切だといえます。

あらゆる業務をお願いしたい。「一括借上」という選択。

管理業務を管理会社へ任せる手段は、大きく分けて「一括借上」と、「総合管理」があります。「一括借上」の場合、たとえ空室や家賃滞納があっても一定の家賃収入(賃料の85〜90%程度)を受け取ることができます。オーナー様にとって賃貸経営の手間が極めて少なく安定して収入が見込める点が特色といえます。対して、「総合管理」は空室や家賃滞納リスクをオーナー様が負いますが、マンションの経営状況によっては収益を最大化することができます。

『一括借上』と『総合管理』比較(松エステートの場合)
リセットして次を見据えたい。「資産の組み換え」という選択。

後継者問題をはじめ、管理が難しい賃貸マンションなど、所有する不動産の在り方を相続前に見直すことで、現金化や収益性の高い資産へ組み換えるなどの対策も可能となります。目的に応じてさまざまな方法がありますので、情報やノウハウが豊富で信頼できる会社に相談し、柔軟かつ慎重に検討することが大切です。松建設グループにて対応させていただきます。

『資産の組み換え』の事例(松建設グループの場合)
Chapter2
手間やリスクを軽減し、長くしっかり支え続ける。松エステートの一括借上

オーナー様ご所有の賃貸マンション、新築・既存マンションを問わず、1棟すべてを借上げ、安定した賃貸経営をサポートします。松エステートがオーナー様に代わって貸主となり、入居募集、日常の管理業務の代行をはじめ、空室リスクや家賃滞納などの問題も保証します。マンション経営に多くのノウハウをもつ松建設グループだからこそできる「安定収入・安心管理」システムです。

『一括借上』の契約形態
Point1 透明性を大切にした一括借上

松エステートでは、契約更新時の賃料改定も、オーナー様に寄り添ったきめ細やかな対応を行います。全住戸ではなく、入れ替えのあった住戸のみを改定対象とし、周辺環境の変化や近隣の競合物件状況など市場調査を実施し、適正な賃料設定を行います。また入居状況などに応じて、資産価値向上のための施策と、それによって可能な賃料設定のご提案をいたします。

Point2 安定経営の要となる賃料改定

松エステートの一括借上は、実際に多くのオーナー様に採用いただいています。新築当初からの契約に限らず、途中で総合管理から一括借上への切り替えをされるオーナー様も多数おられ、双方ともにご満足いただいております。また、松建設・松テクノサービスとの連携により、多方面から総合的にオーナー様の経営を長くサポートしていきます。

Point3 グループ力で支える長いお付き合い
法人オーナー様 事例
グランリーブル 2001年竣工(築18年)

豊年開発株式会社 様
「グランリーブル」のオーナーである豊年開発株式会社様は、本業で紙製造会社を経営されており、2001年の新築時から松エステートの一括借上を採用いただいています。賃貸経営の手間やリスクの軽減とともに、毎月の家賃保証が明確で分かりやすく将来への見通しが立てやすいことも、採用の理由の一つだったとオーナー様。実際、この18年間高い入居率を維持しつづけており、松エステートの対応にも評価いただいています。今後も、長期的に建物の資産価値を守っていくために、松建設グループとして、きめ細やかな経営サポートに努めていきます。


Chapter2

事例1 借入金解消

築年数の経過に伴い、大規模修繕などを行うにも借り入れが必要となる賃貸マンションを松エステートが購入。売却にあたってオーナー様のご希望であった借入金の解消と手残りについても対応させていただきました。その後、収益マンションの購入を希望されていた方へ売却を行いました。

■ 用途:賃貸マンション ■ 構造・規模:RC造/7階建 ■ 戸数:34戸 ■ 容積率:200% ■ 竣工:2001年 ■ 所在地:千葉県柏市 ■ 用途地域:第一種住居地域

事例2 後継者問題

賃貸マンションではなく、現金での相続を希望されていた後継者様。そのご意向をオーナー様よりご相談いただき、松エステートが当マンションを購入。収益マンションを複数ご所有の別のオーナー様より、さらに収益を増やしたいとのご要望を受けて、松エステートが当マンションを紹介しご購入いただきました。

■ 用途:賃貸マンション ■ 構造・規模:RC造/9階建 ■ 戸数:24戸 ■ 容積率:300% ■ 竣工:2009年 ■ 所在地:大阪市北区 ■ 用途地域:準工業地域

事例3 後継者問題 建物老朽化・高齢化

2代目オーナー様が先代より引き継がれた築40年超の賃貸マンション。老朽化による長期の空室期間、ご高齢による管理の負担、さらに現金での相続を望まれる3代目のご意向を汲み松建設が土地・建物を購入。入居者様の退去サポートを行い、別の法人様へ本社ビルの建築をご提案しています。

■ 用途:賃貸マンション ■ 構造・規模:RC造/5階建 ■ 戸数:30戸 ■ 容積率:200% ■ 竣工:1973年 ■ 所在地:大阪府豊中市 ■ 用途地域:第二種中高層住居専用地域

事例4 会社の資産整理

当初、オーナー様の親族企業の会社清算に関するご相談を受け、顧問税理士とさまざまなお手伝いをさせていただいていた松建設。円満な会社整理へのお役立ちが評価され、土地・建物を購入させていただくことになりました。

■ 所在地:大阪市中央区 ■ 用途:事務所ビル

建物を解体し、当土地をホテル運営会社である宅都プロパティ様にご購入いただき、現在ホテルの建築を進めています。

■ 構造・規模:RC造/11階建 ■ 室数:40室 ■ 容積率:800% ■ 用途地域:商業地域

事例5 建物老朽化 高齢化

戦前に建てられ、廃業からそのままの状態であった綿工場。ご自身も高齢となり、ご子息は遠方であることから、売却して現金化することをご決断されたオーナー様。その土地・建物を松建設が購入し解体させていただきました。

■ 所在地:名古屋市中村区 ■ 用途:工場

社員寮用地をお探しであった法人様に土地をご購入いただき、松建設にて建築させていただきました。

■ 構造・規模:RC造/6階建 ■ 戸数:48戸 ■ 容積率:200% ■ 用途地域:準工業地域

この他にも多数の実例がございます。

現在の資産状況においてお悩みなどがございましたら、本誌に同封されているご相談シートのご活用、WEBアンケート、または営業担当者までお気軽にご相談ください。

松建設     0120-53-8101
松エステート  東京:03-3455-7101 名古屋・大阪:0120-18-5105

建物のある風景

時代を超えて人々に愛されつづける建物たち。
そんな建物のある風景を訪ねに、ちょっとでかけてみませんか。

浄土真宗本願寺派 願證寺

建立 : 寛永11年(1634年)本堂構造 : 木造、入母屋造住所 : 三重県桑名市長島町又木181-3拝観時間 : 9:00〜17:00アクセス : JR関西本線 / 近鉄名古屋本線 長島駅から徒歩20分お問い合わせ : 0594-42-2550 ※長島一向一揆についてお聞きになりたい方は、事前にお電話でご予約ください。

織田信長と聞いて一向一揆を思い浮かべる人は、かなりの歴史通と言えるでしょう。なぜなら、天下を手中に収めんとした信長を最も苦しめたのは、武田信玄でも上杉謙信でもなく、間違いなく一向一揆だったからです。
一向一揆は、拡大していく浄土真宗(一向宗)の勢力を権力者が弾圧し、門徒たちがこれに反発したことから始まりました。信長も10年以上、一向一揆と戦いましたが、とりわけ激しい戦いの舞台となったのが、ここ長島の願證寺です。長島一向一揆の鎮圧に苦戦した信長は、業を煮やしたのか、最終的に一揆の拠点であった願證寺の門徒衆を根絶やしにしてしまいます。
この時、願證寺は焼き払われてしまい、その寺跡も今は長良川の底に没しています。現在の願證寺は、寛永11年(1634年)に旧願證寺の門徒衆のため、又木に建てられた寺が改称したもの。建立以来、380年以上に渡って長島門徒衆の信仰の支えになってきましたが、今年の10月、願證寺は大規模な修復工事を終え、落慶を迎える予定です。
修復工事に費やした期間は、約2年。本堂をすべて解体し、古くなった部分を修復しながら組み直すという、当時の建具や木材をできる限り活かす方法を採用したためですが、おかげで願證寺は新旧の木材が混在する興味深い姿に生まれ変わりました。
色の異なる木材は、建物が超えてきた時間と、これから超えていく時間を感じさせてくれます。柱に触れながら耳をすませば、戦国時代の合戦のざわめきが、稲穂を揺らす風に乗って聞こえてきそうな気さえします。

時を告げる役割を担っていた太鼓楼は、歴史的背景を知ると物見櫓にも見えてくる。
解体後、修復しながら組み直された本堂。屋根を支える向拝柱(ごはいばしら)が4本もあるのは、この規模の寺院では珍しい。
格子を組み付けた板戸を吊り上げて開閉する、蔀戸(しとみど)。平安時代の住宅建築で使われ始め、やがて寺社にも広まっていった。
埋め木しながら使い継がれてきた柱に、真新しい梁が交差する。梁を接合する穴、仕口(しぐち)の取り方にも先人の技術力を感じる。
昭和50年(1975年)に400年追悼法要で建てられた、長島一向一揆殉教之碑。
修復時に屋根から下ろした嘉永6年(1853年)製の鬼瓦。今も境内で静かに時を刻んでいる。

中村社寺 重村 良一

解体して感じたのは、数百年前の大工たちの仕事の確かさ。扱いの難しい自然木をうまく使って、完璧に梁を納めてあるのを見た時は、自分たちも数百年後の大工が見て恥ずかしくない仕事をしようと身が引き締まりました。時代を超える木造建築ならではの仕事のリレーですね。

オーナー様を陰から支える建設のプロフェッショナルたち 想いを築く仕事人 Vol.3

松建設 大阪本店 設計本部 ビジュアルデザイングループ
課長 田川聡課長補佐 下倉 聡史 課長補佐 河ア 明子若原 加奈水野 佑哉
図面だけでは伝わりにくい建物のイメージをさまざまな表現方法で視覚化し、オーナー様に“松建設が叶える未来の姿”を提案することを使命とする。

完成予想図も実際の建物も。
オーナー様へ二度の喜びを届けたい。

田川が率いるビジュアルデザイングループは男性3名、女性2名。少数精鋭チームが行う業務は建物の完成予想図の作成を中心に、銘板やロゴマークのデザインからCGアニメーション制作まで幅広い。「私たちの使命は建物の形状や雰囲気をオーナー様にわかりやすく伝えること。当社のデザイン力をアピールすることはもちろん、その建物に関わる者たちの想いまで届くような提案を行いたいと思っています」。ただ、その際に留意していることがある。「設計から施工まで行う当社だからこそ、提案するビジュアルと実物に差異があってはならない。オーナー様が完成予想図を見た時と実際に建物が完成した時、二度喜んでいただける品質を目指しています」。田川が期待を寄せるのが今年から導入したVR※による提案だ。実際にその場にいるような臨場感を体験できる。この先も進化する表現方法を積極的に取り入れて、オーナー様にさらなる感動を届けたいという。


掲載内容は2019.9月発行時点のものです。
時間経過による掲載内容の変化は保証できませんのであらかじめご了承ください。
内容についてお確かめの場合は、【0120-53-8101】へお問い合わせください。

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