土地活用をお考えの個人の方

売る・買う

土地の売却、買換え

売地

建物の建設などをせず、他者に土地を売る方法、または、土地を売って得たその資金で他の不動産を買う方法です。

メリット

資産の組み替え
  • 既存借入の返済をして金利負担を解消したい場合
  • 株式等金融資産に振り替えたい場合
  • 他の不動産を購入する場合
税負担の軽減
  • 固定資産税・都市計画税の負担を解消したい場合
  • 相続税の納税資金を確保したい場合

デメリット

収益機会損失
  • 売却は土地活用の一つの方法ですが、当然土地を手放すとその土地からの収益を得ることはできません
譲渡税負担
  • 売却によって得られた譲渡益に対して、高率の税負担が発生します※1 ※2
  • ※1 売却する土地の使用目的と所有期間により税率が変動します
  • ※2 他の不動産に買い換える場合は買換え特例により、税負担の軽減措置を受けられることがあります

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等価交換

等価交換方式は、オーナー様がご所有の土地を提供し、ディベロッパーがそこへ建物を建設。その土地と建物をオーナー様とディベロッパーで共有する方式です。金銭のやり取りはありませんが、ディベロッパー区分になる土地は譲渡税がかかります。

等価交換

メリット

借入が不要
  • 土地の一部を建物の一部に交換するため、借入がなくてもできます
譲渡税が優遇される
  • 土地を売却した場合は譲渡税がかかりますが、立体買換えの特例により繰り延べできます

デメリット

土地所有権の喪失
  • 建物の持分に合わせた共有持分は得られますが、土地の所有権は失われます
交換条件交渉が容易でない
  • 交換する土地の価値算定と建物の取得条件が折り合わないと成立しないので、条件交渉が難しくなる可能性があります
減価償却が小さくなる傾向
  • 税務上新たに取得する建物の取得価額は元の土地の取得価額を引き継ぐため、建築費よりも小さくなり、減価償却費もその分小さくなります

定期借地

一定期間土地を貸して地代を得るリスクの少ない土地活用方法です。期間が満了すると契約更新はなく、原則として貸し出していた期間に建てられた建物は取り壊して更地で変換されます。
また、定期借地権には3種類あり、それぞれ借地期間や条件が異なりますので注意が必要です。

メリット

税制上の優遇
  • 固定資産税、都市計画税が更地・駐車場と比べて1/6になります
相続税対策
  • 貸宅地として、更地に比べると相続税評価を下げられます(但し普通借地よりはメリット薄)
次世代に継承
  • 契約終了まで50年かかりますが、次世代に優良な資産として継承できます

デメリット

長期間転用不可
  • 定期借地契約は基本的に中途解約できないため、50年間土地の用途が限定されます
低収益性
  • 収入源は地代となるため、本来その土地が稼ぎ出せる賃料に比べて大幅に収益性が下がります
定期借地権の種類
種類 一般定期借地権 事業用借地権 建物譲渡特約付借地権
契約期間 50年以上 10年以上
50年以下
30年以上
契約終了時 更地返還
建物買取不可
建物付きで返還
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