2022年2月　髙松建設不動産市況レポート

TOPICS①　どうなる金利上昇？キャッシュフローへの影響は？

現在、アメリカやヨーロッパの中央銀行で利上げの動きが本格化してきています。日本でも、長期金利の代表的な指標となる10年物国債の利回りが年明けから僅かづつ上昇しています(2月22 日時点)。

確かに金利は上昇していますが、これまでの金利がかなりの低水準でしたので、長期推移でみても、まだ低い水準と言えます。とはいえ、欧米では金利の上昇が進みつつありますので、いつ日本も金利が急上昇するかどうか分かりません。わずかな金利の上昇でも、総支払額に影響を与えるので、不動産投資や賃貸住宅建築を検討している方は、金利の動向に注意し、金利が上昇する前に、行動に移すべきだと言えます。金利が上がったらキャッシュフローにどのような影響があるのでしょうか？キャッシュフローを考える際に重要な家賃について見ていきましょう。

TOPICS②　コロナ禍で大都市の転入超過数はどのように変化したのか？

上のグラフは、東京都、愛知県、大阪府それぞれにおける、人口の転入超過数の長期推移です。東京都の転入超過数の上下が大きいのが分かります。一方、東京都に比べると、愛知県や大阪府の増減は小さいですが、東京都の転入超過数が増えると、愛知県・大阪府もそれぞれ増え、また逆も正となります。東京の人口が減ったからと言って、それが名古屋や大阪などの都市に流出するというわけではなく、東京と同じような現象が起きているというわけです。それではコロナ前後を詳細に見ていきましょう。東京都は一極集中が続いており、転入超過数は８万人を超えていましたが、2020年は3万８千人、2021年には1万人をやっと超える程度にまで転入超過数が減少しています。愛知県は、2020年から転出超過に転じ、大阪府も2021年の転入超過数は、2019年の半分程度にまで減少しています。

コロナ禍で転入超過数が大幅に減少しましたが、年齢別に見てみると、際立って転出超過となっているのは、30歳～44歳と0歳から９歳までの層、つまり子育て世代がメインとなっているようです。逆に、転入超過を支えているのは、東京都、愛知県、大阪府でも15歳～29歳の若者となっています。最新の国勢調査では、若者世帯（15歳～29歳）の７割以上が賃貸住宅に住んでいます。コロナ禍で都市から人口が流出してると言われていますが、それが「イコール賃貸需要が減る」とは言い切れないことがデータより分かります。

定点観測データ

Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート

出典：(公財)東日本不動産流通機構

Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)近畿圏不動産流通機構

Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)中部圏不動産流通機構

Ⅳ 貸家着工戸数

出典：国土交通省

Ⅴ 金利の推移

出典：財務省、住宅金融支援機構