老朽化した建物を保有する企業の悩みと解決策

老朽化した建物をどうするか？

「企業がビジネスで利用している老朽化した自社所有の建物をどうするか」は、かなり大きな問題です。2000年以降に創業した企業は、「持たざる経営」を進める企業も多いですが、バブル崩壊以前に創業した企業の多くは、創業して業績が向上すれば自社ビルや自社工場や倉庫を建設していました。バブル崩壊から30年が過ぎ、1970年代、80年代に建てられたこのような企業の自社所有建物の老朽化問題は、あちこちで見かけます。
こうしたことは、企業にとって数十年に一度あるかどうか、ある意味一大事と言えます。これは、ほとんどの社員にとって、例えば移転担当者になったとして、社内の誰も経験した方がいない状況というわけです。

主な選択肢は、以下のとおりです。

A：老朽化した建物をメンテナンスしながら継続利用する
　　→　自社利用
　　→　他社へ賃貸

B：建替える
　　→　全て自社利用
　　→　自社利用＋一部賃貸

C：売却する（土地を含めて）
　　→　自社所有の移転先へ
　　→　賃貸で移転先へ

ざっと挙げると6パターンほどです。

経営環境の変化による不動産活用の見直し

A・B・Cとも髙松建設では多くの実例がありますが、ここでは最も面倒なCについて解説しましょう。
移転しづらい理由は、企業により様々ですが、主に「ビジネス上の問題」と「専門家不在」という２つが代表的です（資金的に難しい、という理由を除く）。
よく見かけるのは、立地条件に成約があるケースです。交通アクセスの問題、取引先との距離の問題、あるいは土地や建物の利用方法の問題、地方で多いのが駐車スペースの確保できるかという問題等、ビジネス上問題がよく聞かれます。

また、移転先候補が見つからない、見つけ方が分からない、売却先を見つけられない、という専門アドバイザーとの接点があれば道筋がつけられそうなものも多いようです。同様に社内に適切な担当者がいないということも多く、こうしたことは普段から髙松建設のような専門業者とのお付き合いがあれば比較的解決しやすいことと思われます。

老朽化が気になりだしたら、すべきこと

継続利用するか、移転するか、建替えるか、が主な選択肢となりますが、いずれにしても、事業を行いながらとなりますので、周到な準備が必要です。そのため、老朽化のとりあえずの対応として修繕（耐震対応など含む）費用の見積もりを取るだけでなく、併せて移転先探しをはじめたり、新たな建物を建てる構想やプラン設計を行ったり、売却した際の売却価格の査定をしたり等を行うといいでしょう。

そしてなによりも、その際のパートナー企業選びを事前にしておきましょう。

信頼できるパートナー選び

パートナー企業選びは、以下の4点に着目して選ぶと良いかと思います。

① 適切な問題解決ができるか。
② 不動産流通（売買）専業ではなく、総合的な建築や不動産アドバイスができるか。
③ 関わった事例が多いか
④ 長期パートナーになるべく、例えば30年先にも存在している企業か。

加えて、パートナーとなるのが個人ではなく会社ですので、人間関係だけでなく会社の信頼性を見定める必要があります。

また、パートナー企業選びは、仮に老朽化の問題がすぐに顕在化する段階からではなく、今すぐ何かをする必要があるかどうかにかかわらず、適切なパートナー企業とつながっておくことが重要ですので、早い段階から付き合いを進めておく方がよいでしょう。