2024年11月　髙松建設不動産市況レポート

TOPICS　プロパティ別キャップレートの長期推移

キャップレートとは、「不動産投資における利回りの指標」の一つで、投資家の「期待利回り」のことを指します。
キャップレートは、不動市況や長期国債金利等金利動向により変化します。
同じ時期であっても、当然ながらエリア（立地）や不動産の種類（オフィスビル、賃貸住宅、ホテル、物流施設など）によっても変わってきます。

ここでは、日本不動産研究所が調査・分析・公表している「不動産投資家調査」よりプロパティ別のキャップレートの長期推移を見てみましょう。

プロパティ別　期待利回り(CAPレート)の推移【東京】

(一財)日本不動産研究所「不動産投資家調査」より作成)

上のグラフは、2006年から24年までのプロパティ別キャップレートの推移を示しています。（東京のデータ：プロパティ別で地域は若干異なります。本調査は年2回実施：19年間×2回＝38回分のデータ）。

これをみれば、リーマンショックで大きく上昇（不動産価格は下落基調）し、その後ジワジワと低下（不動産市況が好転）しているなど、概ねどのアセットクラスも同じような動きをしています。
しかし、よくみれば　オフィスや賃貸住宅のキャップレートは、比較的市況には流されますが、落ち着いた動きをしており、一方で宿泊特化型ホテル（いわゆるビジネスホテル）はボラティリティが大きいことが分かります。

ボラティリティの大きさはリスクの大小であり、つまり収益性の大小とも言えます。こうしてみれば、安定感を狙う投資（建築）なら、賃貸住宅やオフィス、がいいようです。逆に収益性をねらうなら、ボラティリティの大きいアセットクラスへの投資（建築）がいいのかもしれません。

定点観測データ

Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート

出典：(公財)東日本不動産流通機構

Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)近畿圏不動産流通機構

Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)中部圏不動産流通機構

Ⅳ 福岡県中古マンション流通レポート

出典：(公社)西日本不動産流機構　

　　

Ⅴ 貸家着工戸数

出典：国土交通省

Ⅵ 金利の推移

出典：財務省、住宅金融支援機構