2025年4月　髙松建設不動産市況レポート

地価上昇は、バブルなのか？消費者物価指数との比較

地価上昇が続いているなかで「いまはバブルではないか」という声も聞こえてきます。

リーマンショック以降の地価公示の動向をみれば、大都市部では2013年頃から地価上昇の兆しが見え始め、その波は地方主要都市（14年ごろから）、そして2022年以降は地方圏へと波及しています。2022年以降は4年連続して全国平均で地価上昇が続いています。

過去10年地価上昇が著しい地方四市や2013年以降ジワジワと上昇が長期にわたり続いている三大都市では、10年前の不動産価格（たとえばマンション価格）とは「まったく別次元」という状況です。
そのため「バブルか？」の声が聞こえてくるわけですが、消費者物価指数と比較することで状況を検証してみましょう。

消費者物価指数（コアCPI）と地価公示の変動率（全国全用途平均）の比較

（出典）国土交通省「地価公示」・総務省統計局「消費者物価指数」

バブル経済とは、不動産や株式などのアセット価格が実体経済とはかけ離れて高騰している状況下で、この先価格の維持継続が難しくなってくる状況のことです。膨らんだ泡をイメージして「バブル」というわけです。

ここでの実体経済の動向を消費者物価でみれば、80年代後半～90年代初期の「バブル期」は、コアCPI（生鮮食料品を除いたもの）は4%前後の上昇率でした。その頃の地価上昇はご承知のように全国平均でも10%を超え、大都市部では30%～50%の上昇率でした。明らかにかけ離れています。

では近年の動向はどうでしょう。
グラフは、2022年から2025年の消費者物価指数（コアCPI）（オレンジ線）と地価公示（全国・全用途平均）（青線）の変動率を比較したものです。

これをみれば、2つの線はほぼ合致していることがわかります。
不動産は地域要因や個別要因も大きく影響しますが、これらをならして全国平均で見ると、現在の地価上昇の状況は「物価上昇並」ということができ、バブルという状況にないことがわかります。

定点観測データ

Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート

出典：(公財)東日本不動産流通機構

Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)近畿圏不動産流通機構

Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)中部圏不動産流通機構

Ⅳ 福岡県中古マンション流通レポート

出典：(公社)西日本不動産流機構

　　 

Ⅴ　貸家着工戸数状況（東日本）

出典： 国土交通省

Ⅵ　貸家着工戸数状況（西日本）

出典： 国土交通省

Ⅶ 金利の推移

出典：財務省、住宅金融支援機構