建物・土地活用ガイド

2022/04/21

広い実家を相続した際にどう活用するか?

相続するものには「財産」と「負債」があります。相続資産には、現金や預貯金、受け取り保険金といった現金だけでなく、株式や不動産といった財産も相続する可能性があります。最近では「相続した財産の大きな割合が不動産だった」とする相続人の方が多いようです。
しかし、現金や株式(上場企業株)はその資産価値が分かりやすいため、財産分与とその後の相続財産の取り扱いに困る事はないのですが、不動産は実際に存在するモノなのでその扱いをどうするのか、悩ましい問題となることが多いようです。

相続する不動産の3パターン

相続する不動産には3つのパターンがあります。
 1)被相続人の方(親など)が住んでいた、あるいは使っていた不動産(住宅=実家)
 2)被相続人は使っておらず誰かに貸していた不動産
 3)何も使っていなかった不動産(空き地など)

今回は1のパターンについて深堀します。(2・3のパターンは5月の更新予定です)

実家の相続をどう扱うか

多くの方は1を相続します。これを相続する方が使うかどうかを判断し、使わない場合は売却するか、賃貸として貸すかの選択をします。

親元を離れて都市部に住んでいるような場合は売却される方が多いようですが、地方都市などでは中古住宅付きの土地はなかなか売れにくい(あるいはかなり安価で取引される)ことが多いようです。また、賃貸住宅として貸そうとしても経年に伴う大掛かりなリフォームが必要となることが多く、相続したものの放置される例が増え、これが空き家問題につながっています。
一方、最近ではリモートワークが進み、2拠点生活(デュアルライフ)をする方も増えています。相続した実家をリフォームして、もう一つの住まいとする方もいるようです。

相続した広い実家

前節では地方都市をイメージした例を書きました。しかし、都市部においても実家の敷地が変形地や狭小地、あるいは接道が悪い土地などは売却することに苦労します。このような場合、相続しても使わないならば早めに売却した方がいいでしょう。
一方「ある程度の立地の良さと広さがある実家を相続する」という羨ましいケースでは、相続する方がすでに住居を所有している場合、いろんな選択肢が考えられます。
まず、市況をみて高値で売るという選択肢もあります。または、相続した土地を担保にお金を借りるという方法もあります。日本の金融機関は不動産を担保にすればお金は借りやすいものですが、もちろん抵当権が付きます。

しかし、せっかくの土地ですから手放さず、活かして使いたいものです。
最もシンプルなのは、実家をそのまま貸すという選択肢です。いつか後述するような活用方法を検討する可能性があれば、多少賃料が下がりますが期限を決めた定期賃貸借契約を結べばいいでしょう。また、実家を取り壊して更地にして貸すというパターンもあります。こちらも同様に定期借地契約を結ぶのが一般的です。

実家を取り壊して賃料収入を建てる選択

既存住宅を取り壊して賃貸マンションを建てるという選択肢があります。建築費のローンを組む必要がありますが、相続した土地を更地として貸すよりも、大きなお金を生みだす可能性があります。
賃貸マンションの建築を検討する場合には、立地の用途地域における建築基準法に従い建てられる高さや大きさが決まりますので、高松建設などの専門家に相談するとよいでしょう。一定の賃料収入は見込めますが、建築費は決して安くありませんので、しっかりと収益シミュレーションを行って検討する必要があります。そのため、これまでにこうした実績が多くある専門企業に相談することが望ましいでしょう。

相続の前に検討すると相続税圧縮効果

ここまでは相続した後のことを検討してきましたが、実際にはある程度の立地に広い実家を相続する可能性がある場合は、事前に(生前に)相続税対策を行う方が多くいらっしゃいます。
こうした不動産を相続した場合の相続税は、かなり高額になると思われます。特に、2015年の相続税の改正により基礎控除の額が大幅に減りました。
(賃貸住宅における相続税圧縮の仕組みについては「不動産を取得するとかかる税について@」を参照ください)
その結果、該当する方にとっては相続税が増税となり、より生前に対策をされる方が増えたというわけです。
相続は、早め早めに対策するというのがセオリーです。

吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji

不動産エコノミスト、社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
著書
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」(青春新書)等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI:「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組:BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

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