2022年6月　髙松建設不動産市況レポート

TOPICS①　安定して推移するレジテンスキャップレート

　(一財)日本不動産研究所より22年4月時点のキャップレートが発表されました。キャップレートは、「調査時点で、不動産投資を行う場合、どのくらいの利回りを期待するか」を不動産投資の専門家にアンケート調査し、それをまとめたもので、不動産投資を行う方にとっては重要な指標の一つと言えます。

賃貸住宅(一棟)キャップレートの推移

新型コロナウィルス感染拡大前と後でのキャップレートを東京、名古屋、大阪で比較してみましょう。どのエリアもコロナ禍でキャップレートが上昇することがなく、むしろ下落、つまり投資家の積極的な姿勢が見られます。特に、大阪のワンルームは新型コロナウィルス感染拡大初期2020年4月の時点でも下落しており、その後横ばいとなるも21年10月、22年4月2期連続で下落と、コロナ禍もポジティブに捉えられているようです。

プロパティ別　キャップレートの推移

プロパティ別で、長期推移を見てみましょう。宿泊特化型ホテルはコロナ禍で上昇しましたが、それ以外は、一部横ばいの時期もあるものもありますが、下落しています。不動産投資自体に対して、ポジティブな姿勢を崩さなかったと言えます。コロナ禍で定着したテレワークにより、オフィス需要も懸念されていましたが、今の時点では、コロナ前よりも下落しています。

TOPICS②　コロナ禍でも大きく下落しなかったマンション賃料

分譲マンション賃料推移

こちらのグラフは、分譲マンション(ファミリータイプ)の月額募集賃料の平均の推移を表しています。賃料は「下方硬直性」があると言われていますが、ここでは、新築物件や空室が出て新たに募集をしている賃料となるので、その時期の経済や世の中の状況を反映していると言えます。
推移を見ると、東京23区、名古屋市、大阪市ともに2013年頃から多少の上下はありますが、右肩上がりで賃料が推移しているのが分かります。都市別に見ると、東京23区はここ数カ月は実数値でマイナスが見られるも、前年同月比ではプラスとなっています。また、一部微減はしましたが、コロナ禍でも大きな減少は見られませんでした。名古屋市も、新型コロナウィルス感染拡大開始直後は数か月間、前年同月比でマイナスになりましたが、その後は上昇が続いており、2021年6月に2000円の大台を超えてから、2000円超をキープしている状況です。大阪市は、上下が他のエリアよりも大きいのが特徴的です。コロナショック以降は下落が暫く続いていましたが、2021年の年末頃から回復傾向に入り、現在では、前年同月比10％に届く勢いで上昇しています。

新築・中古マンション坪単価推移（単位：万円）

賃料上昇の要因の一つとして、マンション価格の高騰が挙げられます。2011年の価格と比べると2021年は3都市ともに、新築は約1.5倍、中古マンションは1.4倍と価格がかなり上がっているのが分かります。分譲マンション価格の上昇が、賃貸需要を引き起こし、賃料上昇圧力となっている状況と言えそうです。

定点観測データ

Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート

出典：(公財)東日本不動産流通機構

Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)近畿圏不動産流通機構

Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)中部圏不動産流通機構

Ⅳ 貸家着工戸数

出典：国土交通省

Ⅴ 金利の推移

出典：財務省、住宅金融支援機構