貸家着工戸数推移から賃貸住宅投資のこれからを予測

2012年からの貸家着工戸数の推移（月ベース）

上図は、貸家着工戸数（全国）の月ベースでの推移です。
グラフを見ると、前年同月比でプラスが続いている期間とマイナスが続いている期間にはっきりと分かれているように見えます。
これは地主による土地活用などで賃貸用住宅の建築が関係しているためでしょう。
たとえば、2014年4月から消費税は5%から8%に引き上げられましたが、その直前の2013年は賃貸用住宅の建築駆け込み需要が目立ち前年同月比２桁を越える水準で推移しました。また、増税後も2015年から相続税改正されることが決まっていましたので、2014年もプラスが続きました。
2014年の後半から2015年の前半はしばらくの間、反動減により前年同期比マイナスが続きました。しかしその後は、2016年年初からの一層の低金利政策の導入に加え「サラリーマン大家ブーム」と呼ばれた賃貸住宅投資ブームにより、再び貸家着工戸数はプラスに転じました。
ですが、一部不祥事などがあり金融機関の融資スタンスが厳しくなると、一転マイナスが続きます。その流れは新型コロナウイルスの影響により、2021年前半まで続きました。そして21年後半からは前年同月比プラスが続き、現在（22年5月末）まで続いています。

移動年計でみると、傾向が鮮明に

貸家着工戸数は、例えば1月などは大きく落ち込みます。このような季節要因によりグラフの見え方が変わってしまう可能性がありますので、季節要因が大きい統計データでは、多少計算が複雑な「季節調整済み年換算値」や、移動年計（＝その月を含め、前12カ月分の合計）で見ると、傾向がより分かりやすくなります。

ここからは、2012年1月以降の、移動年計の推移を見ていきましょう。

上図は貸家着工戸数（移動年計）の推移です。 これを見ると、2017年をピークに落ち込んでいた貸家着工戸数が2021年春ごろを底として回復傾向にあることがわかります。そして22年３月末までの数字を見ると新型コロナウイルスの影響が出る前の水準にまで回復している様子がうかがえます。

金融機関の貸出総量

上図は、日本銀行が国内銀行の貸し出し状況をまとめたデータの中から、貸出先が「個人による貸家業」であるものを抽出したものです。
これを見ると、新規貸出額は2016年をピークに減少しているのが分かります。2017年以降減少しているのは、この頃不動産投資における不正融資などがあったため、それまで金融機関で続いていた積極的な融資姿勢が一部で厳格化してきたことが要因と思われます。
このグラフと先の移動年計のグラフの形は似ているように見えます。貸家の着工戸数は建築主から都道府県知事に提出された建築工事の届出を基にカウントされますので、少し時期のズレはありますが、形はよく似ています。
このことから、金融機関の融資スタンスが貸家着工戸数に少なからず影響を与えている可能性が見えます。

グラフの右端では上昇局面になっています。つまり個人の貸家業に対する新規の貸出が若干上昇しているということですから、今後の貸家着工戸数が増えることが予想されます。