2023年12月　髙松建設不動産市況レポート

TOPICS①　国際不動産価格賃料指数から見る海外との比較

11月30日に（一財）日本不動産研究所より国際不動産価格賃料指数が発表されました。今回はこのデータをもとに、日本の不動産を海外と比較してみましょう。

国際不動産価格指数（マンション）

(一財)日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

上のグラフは、各都市における高級住宅における価格指数の推移です。東京は、前回調査よりも＋1.2%、大阪は＋2.7%で、日本の２都市が調査対象地域15都市の中で最も上昇率が高い結果となりました。大阪の上昇が顕著です。日本不動産研究所によると「『大阪』では中心部のタワーマンションを中心に素地価格の上昇や建築工事費の高騰がマンション価格に転嫁されている」とのことです。さらに、大阪は海外投資家から見ると、東京に比べて割安感があるだけでなく、2025年の大阪万博やカジノを含むIRの開業など海外投資家からわかりやすい特徴もあり、引き続き海外投資家からの需要が続くと見られます。

国際不動産価格・賃料指数比較（マンション）

(一財)日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

次に他の都市との比較を見ていきましょう。
上のグラフは、東京港区元麻布の高級住宅のマンション価格と賃料を 100.0 とした場合の各都市との比較指数です。
日本は経済大国であり、政治的なリスクも他のアジアの国々に比べると圧倒的に低い国です。投資のファンダメンタルズが他国に比べて高い国であると言えます。それにも関わらず、今回発表された国際不動産価格賃料指数では、さらに日本の不動産の割安感が感じられました。大阪は67.5で東京よりも割安になっていますが、北京は127.2、上海は160.7、香港は263.4、シンガポールは137.3と、東京に比べてかなり割高になっています。
一方で賃料水準は北京や上海などは東京よりも低い水準です。ちなみに東京と大阪だけを比べると、大阪は東京よりも価格が低いものの、賃料水準は93.8とあまり変わらないので、より「割安感」が感じられます。今後も海外投資家からの注目を集めると見られます。

現在は円安が後押しをし、海外投資家からの投資熱がさらに高まっています。このような状況が続けば日本の不動産市場はさらに上昇が続いていくでしょう。

TOPICS②　令和4年相続税の申告状況の考察。相続税って意外と身近？

令和4年の相続税の申告状況が発表されました。相続税の現状はどうなっているのでしょうか？
その前に、相続税の算出方法について確認しておきましょう。そもそも相続税とは、「相続財産から、負債や葬式費用を差し引いた後の額」が、基礎控除額を超えた部分にかかる税金です。

上の図のように、基礎控除額は法定相続人の数によってかわります。たとえば法定相続人が配偶者と子2人の場合は、4,800万円になります。

令和概要（全国）

国税庁「令和４年分相続税の申告事績の概要」

全国では、令和4年（※令和４年分は令和５年10⽉31⽇までに提出された申告書に基づく）に亡くなられた約157万人のうち、基礎控除を超える相続が発生した被相続人の数は約15万人、その割合は9.6％でした。エリア別に見ると、東京都は18.7％、愛知県15.1％、大阪府9.5%、福岡県は7.1％でした。
結果として相続税を支払った相続人は全国で約33万人で、一人当たりの平均税額は1855万円でした。意外と多くの方が、意外と多くの額を相続税として納税していたことが分かります。相続税対策の重要性が明らかとなるデータと言えます。

相続財産の金額推移（全国）

国税庁「令和４年分相続税の申告事績の概要」

最後に相続財産の金額推移を見ていきましょう。
平成27年から相続税の基礎控除額が引き下げられ、課税対象者の範囲が広がったうえ、相続税の金額が増加しました。ただ、それ以降も相続税は増加傾向にあります。内訳を見ていくと現金・預貯金の割合が増えています。相続税は各財産の時価をベースに計算しますが、現金は額面どおりそのまま相続税評価額になります。 評価額を下げる特例措置もないため、金額が大きいほど相続税も高くなってしまうので注意が必要です。

定点観測データ

Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート

出典：(公財)東日本不動産流通機構

Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)近畿圏不動産流通機構

Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)中部圏不動産流通機構

Ⅳ 福岡県中古マンション流通レポート

出典：(公社)西日本不動産流通機構

Ⅴ 貸家着工戸数

出典：国土交通省

Ⅵ 金利の推移

出典：財務省、住宅金融支援機構