2025年の地価公示を読み解く　地方都市全体＆北海道（札幌）版

2025年の地価公示が公表されました。
全国平均や大都市圏の動向については前回記事（「2025年の地価公示を読み解く 大都市圏版」）で解説しました。

ここでは、昨年に引き続き注目の集まった地方圏にフォーカスして解説いたします。

地方圏の状況

地価公示において、大都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）以外は『地方圏』に分類され、『地方圏』は「地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）」と「その他地方」に分かれます。

地方圏全体の2025年の地価公示は、昨年に比べて上昇しました（４年連続）。
全用途平均は＋1.3%（前年は＋1.3％、前々年は＋1.2％）、住宅地は＋1.0%（前年は＋1.2％、前々年も＋1.2%）、商業地は＋1.6%（前年は＋1.5％、前々年は＋1.0％）となり、上昇幅はほぼ昨年並みとなっています。

地方四市全体では、全用途平均は＋5.8%（前年は＋7.7％、前々年は＋8.5％）と2年連続して上昇幅が縮まりました。

札幌や福岡・仙台では、コロナ禍中も含めて10年以上連続して地価上昇しており、住宅価格の高騰や収益不動産価格の高騰など全体的に不動産価格が高くなっていることから、上昇に一服感が出てきました。

下記グラフからもわかりますが、上昇幅が縮まったとはいえ大都市圏以上の上昇率ですから、引き続き勢いがあるといえるでしょう。

住宅地は＋4.9%（前年は＋7.0％、前々年は＋8.6％）、商業地は＋7.4%（前年は＋9.2％、前々年は＋8.1％）となりました。

地価公示　前年変動率（住宅地）

地価公示　前年変動率（商業地）

地方四市を除くその他の地方圏では、全用途平均は＋0.8%（前年は＋0.7％、前々年は＋0.4％）、住宅地は＋0.6%（前年は＋0.6％、前年は＋0.4％）、商業地は＋0.9%（前年は＋0.6％、前々年は＋0.1％）と、いずれも3年連続してのプラスとなりました。

特に、商業地の上昇率は拡大しています。
大手半導体企業の進出地域やその周辺地域の住宅需要・賃貸住宅需要が増え、引き続き建設ラッシュが続いていること、周辺の商業地域でも開発・新規出店が相次いでおり、工業地はもちろん住宅地・商業地も活況にあること、また人気のリゾート地での別荘地需要が旺盛なことなど、ポジティブな要因が多くまだしばらく上昇する見通しです。

地方四市以外の地方県庁所在地では、金沢市や髙松市、那覇市などが堅調に上昇を続けています。
特に那覇市は地方四市に匹敵する地価となっています。

ここからは、札幌市（と周辺含む）について解説します。

札幌市の動向

北海道内各地からの流入者の増加や札幌市内中心部での開発が進むなどして、過去10年で住宅価格は大きく上昇しました。
また、札幌市周辺都市も住宅開発が進み、地価も大きく上昇しました。

札幌市の住宅地地価は、前年比＋2.9%となりました。
2022年は＋9.3%、2023年は＋15.0%、2024年は＋8.4%と大きく上昇しました。

また、コロナ禍が大きく地価に影響を与えた2021年でも＋4.3%と全国の県庁所在地で上昇率1位でした（2022年、2023年も1位）。

こうしてみると、地価上昇は続いているものの、伸び率が縮小しているということがわかります。
区単位でみても、全区で上昇しているものの、全区で上昇幅が縮まっています。

この傾向は、中心部より外縁部の区で顕著で、地価が横ばい近くになってきました。
長く続く地価上昇に加えて建築費が上昇しており「手が出にくい価格」という状況が要因でしょう。

周辺市の住宅地では、札幌市の外縁部の区と同様の傾向となっており、住宅需要はあるものの住宅価格・地価上昇の勢いは止まってきました。

道内最大のターミナル駅であるJR 札幌駅周辺での再開発事業や延伸開業の予定年は延期されたものの、新幹線関連工事が進んでいることなど街全体での将来的な発展の期待、国内外旅行客の安定的な需要増加に伴うホテル開発（計画や用地取得）の動きが目立ち、商業地地価上昇につながっています。

全国的な傾向ではありますが、札幌市内や周辺地域の開発案件では、建築費の上昇や職人等の人手不足の影響により、工期の長期化や工事費の上昇などから計画を見直す動きもあります。この影響は2026年以降の地価動向に出るかもしれません。

しかし、札幌市内中心部あるいは繁華街では、国内外の観光客数が一層増加しており、飲食関係のテナントビル等の需要が旺盛であり、札幌市中心部でのホテル客室数不足傾向にあります。また、オフィス空室率も低いことから、商業地の需要は強く今後も地価上昇は確実でしょう。

北海道内のリゾート地域や半導体工場周辺地域も上昇が続く

今年の住宅地上昇率トップは、昨年に続き北海道富良野市の地点でした。
今年の上昇幅は＋31.3%、前年は＋27.9％でしたので、2年間で1.7倍近くになっています。観光地でありスキーリゾート地として有名な富良野の勢いが続いています。

また、今年も住宅地変動率上位10位に、半導体メーカー「ラビタス工場」が進出する千歳市が１地点4位にランクインしています（昨年は4地点がベスト10にランクイン）。