2025年3月　髙松建設不動産市況レポート

長期国債金利上昇でも、固定金利融資のイールドギャップは低下？

3月18～19日の日銀金融政策決定会合では、政策金利は0.5%のまま据え置きとなりました。
この先2025年度中にも1度もしくは2度利上げが行われるとの憶測もありますが、現在の物価上昇の状況を見ているとその可能性は高そうです。　

一方で固定金利に影響のある長期国債金利（10年物国債）は、日銀の買い入れ減少に伴いこのところジワジワと上昇し、直近では1.5%台となっています。
しかし、住宅ローンや賃貸住宅建築融資（アパートローン）の固定金利は多少上がっていますが、それほどの幅ではありません。　

今回は、固定型金利の「イールドギャップ」について見てみましょう。

長期国債(10年)と賃貸住宅融資(固定金利：35年)比較

(財務省・住宅金融支援機構より作成）

上のグラフは、2012年以降の10年物国債の金利（月末ベース）（緑色線）と賃貸住宅建築融資金利（住宅金融支援機構：固定金利、35年もの）（オレンジ色線）、そしてその差分（点線）を示しています。

これをみれば、長期国債金利は日銀の政策により大量買入れをすることで金利を抑え、特にマイナス金利政策が導入された2016年から2022年初めまでは、ほぼ0％で推移しています。
そして2022年以降は大量買入れを減らし、徐々に金利が上昇しています。

一方賃貸住宅建築融資は最も低い時で1.5％程度、そしてここ数年は長期国債金利上昇局面にある中でも上昇幅はわずかとなっています。
そのため、その差（点線）は徐々に小さくなっており、イールドギャップは1％を下回り過去15年を振り返っても最も少ない状況となっています。

こうしてみれば、2016年～2020年ごろと比較して現在の方が低金利であるといえそうです。

つまり、昨今は政策金利などは上がっていますが、固定金利は以前よりも一段と金融緩和状態にあるということになります。

定点観測データ

Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート

出典：(公財)東日本不動産流通機構

Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)近畿圏不動産流通機構

Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート

出典：(公社)中部圏不動産流通機構

Ⅳ 福岡県中古マンション流通レポート

出典：(公社)西日本不動産流機構

　　 

Ⅴ　貸家着工戸数状況（東日本）

出典： 国土交通省

Ⅵ　貸家着工戸数状況（西日本）

出典： 国土交通省

Ⅶ 金利の推移

出典：財務省、住宅金融支援機構