ヒャクからのさらなるヒヤクを目指す松建設のお役立ちコンテンツ 建築・土地活用ガイド

「建築・土地活用ガイド」は更新を終了いたしました。掲載内容は更新日時点のものです。時間経過による掲載内容の変化は保証できませんのであらかじめご了承ください。

賃貸経営の実態

2018/05/07

賃貸物件の人気・不人気を隔てる差とは

土地を所有する地主の方にとって、もっとも一般的な活用法がマンション・アパートのオーナーになって賃貸経営をすることです。しかし、良質なデザインの建物を建てれば入居者が自然と集まり、経営も安泰だと考えているとしたら、それは間違いです。賃貸経営をするうえでは綿密な戦略を練ることが非常に重要だと言えます。マンション・アパート経営で成功させるのに不可欠となる、人気を維持できる物件の秘訣について考察してみます。

人口密度が高い都市圏でも目立つ空室物件

マンションやアパートなどの賃貸経営においてもっとも重要なことは空室を作らないことです。賃貸経営は入居者からの家賃収入によって成り立っているので、当然ながら入居者が少なくなれば収入は減ります。新築のマンション・アパートであればそれなりの需要が期待できるかもしれませんが、物件の老朽化が進んだり、設備が古くなったりすることで空室が目立つようになる可能性は十分に考慮しなければなりません。

また、人口が密集して多くのマンション・アパートが存在する都市部では、それだけ賃貸経営のライバル物件も多いことを意味します。つまり、不動産を購入して賃貸経営を開始した後に「まだ築浅だから入居希望者は簡単に集まるだろう」とあぐらをかいていると、周囲に魅力的な物件が新たに建った場合、一気に不人気物件に陥ることも考えられます。そして、賃貸経営にとって最大の課題である空室が発生することにもつながりかねないのです。


賃貸経営に不可欠な綿密な戦略

長期にわたり賃貸経営を続けるうえでは、常に空室が発生するリスクがあります。そのため、常に入居希望者の目に留まるように、緻密な戦略を練る必要があるでしょう。マンション・アパート問わず、賃貸物件においては駅から近くて、建物が新しくて、価格が安い物件が人気を集めます。しかし、駅から近いかは所有する土地の立地次第であり、建物は必ず古くなり老朽化します。唯一、オーナーの意向で変更できる価格も下げることで収入が減るため、非常に悩みどころでしょう。

賃貸物件において避けるべきなのは、築年数がかさむことによって徐々に“無個性物件”になってしまうこと。無個性物件とは物件そのものに目立った特徴がまったくない個性に乏しい物件のことを指します。そういう物件は、築年数の増加とともに入居率が悪くなり、将来的な空室リスクが懸念されます。物件における個性とは、“入居者を惹きつける魅力”と言い換えることができるので、古くなったとしても入居者に選んでもらえる要素を物件に含めることが必要になります。

たとえば、他の物件と差別化する要素としては防音設備を整備したり、ペット可の物件にしたりするなどの方法があります。防音がしっかりしていれば楽器をやっている方から、ペット可であれば動物好きな方からの応募が集まるでしょう。「駅から近い、建物が新しい、価格が安い」の要素で勝負できないことが想定される場合は、物件に個性を加えるなど選んでもらえるための戦略をきちんと練り、老朽化した際はリフォームやリノベーションを検討することが大切です。


押さえておきたい人気賃貸物件の条件

物件に個性を持たせることは大切ですが、防音設備やペット可賃貸などはハードルが高いとお考えの方もいるでしょう。では、多くの物件で実装可能で、入居者の人気が高い設備はどんな特徴があるのでしょうか。全国賃貸住宅新聞の「入居者に人気の設備ランキング2016」によると、以下の設備が整っていれば、「たとえ家賃が高くても入居したい」と思う方が多いようです。

シングル向け ファミリー向け
1位 インターネット無料 1位 インターネット無料
2位 エントランスのオートロック 2位 追い炊き機能
3位 浴室換気乾燥機 3位 エントランスのオートロック
4位 ウォークインクロ―ゼット 4位 ホームセキュリティ
5位 ホームセキュリティ 5位 システムキッチン

シングル・ファミリーいずれもインターネットやセキュリティに関する設備が上位を占めました。物件の便利さや安全性が高いと人気が高まると考えられるでしょう。暮らしに直結する設備を充実させることが物件の人気を高める秘訣と言えるかもしれません。マンションやアパートなどの賃貸経営は土地活用において人気がありますが、その反面、常に周囲には競合となる物件があることも肝に銘じておきましょう。入居者目線で造られていない物件は、あっという間に空室が増えて不人気物件となってしまう恐れがあります。


建築・土地活用ガイド一覧へ