ヒャクからのさらなるヒヤクを目指す松建設のお役立ちコンテンツ 建築・土地活用ガイド

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不動産活用の可能性

2018/08/06

土地の相場や評価額の基準となる公示価格とは

不動産を売却する場合でも、購入する場合でも、最低限知っておくべきことはその土地の価格です。他の物とは異なり、土地には1つとして同じ物がないために、定価やオープン価格のような固定した指標がありません。唯一、その代わりとなるのが「公示価格」です。新聞、テレビなど各メディアで例年のように取り上げられているので、ご存知の方も多いでしょう。そこで今回は、土地活用を実践するうえでぜひ知っておきたい公示価格についてその基本的な考え方を解説します。

毎年発表される土地の公示価格とは

公示価格は、地価公示法に基づき国土交通省が全国に定めた標準地という地点(平成29年は26,000地点)を対象として、毎年1月1日(基準日)の時点での価格を公表するものです。公示価格は1uあたりの価格で表され、特段の事情がない場合の地方公共団体が土地を買収する際の基準となる適正な取引価格を意味しています。

特段の事情とは、土地が極端に変形していたり、狭かったりする場合のことを意味します。当然、前述の標準地を定める際も、特殊性を持たない土地を国土交通省の土地鑑定委員会が意図的に選んでいます。もちろん、これがそのまま実際の取引に反映されるわけではありませんが、土地価格動向を知るためには非常に有用な指標です。

この公示価格によく似た指標に「基準地価」というものがあります。公示価格の調査主体は国土交通省ですが、基準地価は都道府県が独自に調査。調査方法や目的はほぼ同じですが、基準日が7月1日で、公表日が毎年9月20日ごろという点が異なります。さらに、公示地価の調査対象は都市計画区域内の土地ですが、基準地価では都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども対象としている点が大きな違いだと言えるでしょう。


土地の値段は一物四価であること

若干の違いはあるものの公示価格も基準地価もその性質、役割は非常に近いものがあります。国と都道府県がそれぞれ独自に調査してはいるものの、土地価格の指標として一括りにしてもよいでしょう。ただ、それらとは別に、土地の値段を物語る別の指標が他に「実勢価格」「路線価」「固定資産税評価額」の3つが存在します。

実勢価格 実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる土地の価格。随時変動するので実情をもっとも反映すると考えられています。近隣の実勢価格を把握できれば、そのエリアの取引成立の参考値にできます。
路線価 国税庁が相続税や贈与税を算出するために道路(路線)ごとに定めた価格です。毎年7月に公表され、主に相続税や贈与税を算出する際に基準となります。
固定資産税評価額 市区町村の役所など各自治体が管轄内の不動産を独自に判断した評価額です。固定資産税はもちろんのこと、登録免許税や不動産取得税額の課税計算に用いられます。

一般的に土地の価格は「一物四価」と言われており、公示価格を含めたこの4つの指標で判断されることが大半です。土地の価格はさまざまな要素によってその価値が判断されます。「一物四価」という言葉は、1つの物差しだけでは測れない複雑な土地の価格をわかりやすく表現しています。


土地の価格の分析は多角的な視点で

多くの方はテレビや新聞などのメディアで報じられる土地の公示価格については見聞きしたことがあるでしょう。しかし、土地活用をするうえでは公示価格だけではなく、一物四価と言われる土地の値段の指標をきちんと理解しておくことが大切です。所有する土地が市場においてどの程度の価値があるのかを正確に把握することで、よりよい活用法を選択できる可能性が高まるでしょう。

土地活用にまつわる取引、節税などで成果を上げるには、公示価格のようにスタンダードな指標を知ることはもちろん、実勢価格や路線価、固定資産税評価額など他の3つの物差しを有効に活用することが求められます。より幅広い視点で分析することで、最適な土地の価値を見極められる可能性が高まるでしょう。


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