建物・土地活用ガイド

2022/03/04

2022年2月 高松建設不動産市況レポート

米国では、22年年初から利上げの可能性が高まってきています。経済回復が進み、インフレ基調が明確になってきたため予定よりもかなり前倒しで行われる様相です。一方の日本は、ワクチン接種が進んでいますが、まだ経済回復という状況にありません。日本においては、もうしばらく低金利が続く見込みです。

TOPICS@ どうなる金利上昇?キャッシュフローへの影響は?

現在、アメリカやヨーロッパの中央銀行で利上げの動きが本格化してきています。日本でも、長期金利の代表的な指標となる10年物国債の利回りが年明けから僅かづつ上昇しています(2月22 日時点)。

確かに金利は上昇していますが、これまでの金利がかなりの低水準でしたので、長期推移でみても、まだ低い水準と言えます。とはいえ、欧米では金利の上昇が進みつつありますので、いつ日本も金利が急上昇するかどうか分かりません。わずかな金利の上昇でも、総支払額に影響を与えるので、不動産投資や賃貸住宅建築を検討している方は、金利の動向に注意し、金利が上昇する前に、行動に移すべきだと言えます。金利が上がったらキャッシュフローにどのような影響があるのでしょうか?キャッシュフローを考える際に重要な家賃について見ていきましょう。

一般的に、賃料は価格硬直性(賃料粘着性)があると言われています。これは、家賃は市況に左右されますが、短期間ではそれほど大きく変動しないというものです。実際に、総務省の消費者物価指数(CPI)を見ても、物価の指数の一つである「生鮮食品を除く総合」指数は上下が激しいのに対し、「民営家賃」は落ち着いた動きを見せています。

金利が上昇したらどうなるか?ですが、長期で見ると金利の動きと家賃の動きは強い相関関係があります。左の図は、10年物国債と、「動き」という点に注目して先ほどの民営家賃CPIを前年同月比で表した結果です。
金利が上昇したとしても、その際に家賃が上昇傾向があれば、キャッシュフローへの大きな打撃を受けにくいということも考えられます。

TOPICSA コロナ禍で大都市の転入超過数はどのように変化したのか?

上のグラフは、東京都、愛知県、大阪府それぞれにおける、人口の転入超過数の長期推移です。東京都の転入超過数の上下が大きいのが分かります。一方、東京都に比べると、愛知県や大阪府の増減は小さいですが、東京都の転入超過数が増えると、愛知県・大阪府もそれぞれ増え、また逆も正となります。東京の人口が減ったからと言って、それが名古屋や大阪などの都市に流出するというわけではなく、東京と同じような現象が起きているというわけです。それではコロナ前後を詳細に見ていきましょう。東京都は一極集中が続いており、転入超過数は8万人を超えていましたが、2020年は3万8千人、2021年には1万人をやっと超える程度にまで転入超過数が減少しています。愛知県は、2020年から転出超過に転じ、大阪府も2021年の転入超過数は、2019年の半分程度にまで減少しています。

コロナ禍で転入超過数が大幅に減少しましたが、年齢別に見てみると、際立って転出超過となっているのは、30歳〜44歳と0歳から9歳までの層、つまり子育て世代がメインとなっているようです。逆に、転入超過を支えているのは、東京都、愛知県、大阪府でも15歳〜29歳の若者となっています。最新の国勢調査では、若者世帯(15歳〜29歳)の7割以上が賃貸住宅に住んでいます。コロナ禍で都市から人口が流出してると言われていますが、それが「イコール賃貸需要が減る」とは言い切れないことがデータより分かります。

定点観測データ

T 首都圏中古マンション流通レポート

出典:(公財)東日本不動産流通機構

U 近畿圏中古マンション流通レポート

出典:(公社)近畿圏不動産流通機構

V 中部圏中古マンション流通レポート

出典:(公社)中部圏不動産流通機構

W 貸家着工戸数

出典:国土交通省

X 金利の推移

出典:財務省、住宅金融支援機構

吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji

不動産エコノミスト、社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
著書
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」(青春新書)等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI:「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組:BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

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