建物・土地活用ガイド

建て替え・リニューアル

2021/10/19

迫られる選択。建替え期を迎える旧耐震賃貸物件

1970年頃から、遊休土地に賃貸住宅を建てて貸す、「民営賃貸住宅」が増えました。このころの賃貸住宅が、いま建て替え期を迎えています。

迫られる選択

旧耐震基準下(1971年以前)で建てられた賃貸住宅を所有されている方、特に築40年を超える物件を所有する方は、「旧耐震賃貸物件をどうするか?」の選択を検討し始めているものと思われます。「築年が進み、入居者が付きづらい」という悩みに加え、「旧耐震物件のため耐震性は大丈夫か」と入居を敬遠される方も、ますます増えています。

旧耐震賃貸物件は約386万戸、旧耐震以前の基準(1949年以前)の賃貸物件は、約137万戸あるとされています(2018年データ)。今すぐ、というわけではありませんが、近いうちに起こると言われている、首都直下型地震、あるいは南海トラフ巨大地震のことを想定すると、「いつ来てもおかしくない」という報道ですので、できるだけ早めの対応がいいのかもしれません。
1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災等の大規模災害が起こり、住宅の耐震化についての議論が盛んにおこなわれるようになりました。居住用の一戸建て、とくに木造住宅において、そのリスクの高さが指摘され、行政が補助金を出すなどして、耐震化を促しています。そして、その流れは、少し前から共同住宅タイプの賃貸住宅にまで及んでいます。


3つの選択肢

旧耐震賃貸物件の対応は、主に以下の3つが考えられます。

  1. 建て替える
  2. 耐震補強工事を行う
  3. 取り壊す

ここでは、1の建替えるについて深堀してお伝えします。

旧耐震賃貸住宅を建て替えてもいいと思われるパターン

  1. 既存賃貸物件の残債が少ない(あるいはない)
  2. 賃貸住宅需要がこれからも旺盛であると予測される立地
  3. 融資に問題ない

これら3つを満たすことができれば、賃貸住宅の建て替えを検討してもいいと思われます。
賃貸物件の残債もなく(あるいは、少なく)、またこれからも賃貸住宅需要が旺盛だと思われるエリアの旧耐震賃貸物件は、一般的には建て替えるのが最もよいと思われます(オーナー様の置かれている環境にもよりますので、一概には言えませんが)。
建て替えには、相応の費用の投資が必要ですが、金融機関からの融資がスムーズに行うことができれば、また今後も賃貸住宅経営からの収益が上がり、さらには税などのメリットが享受できます。

建て替えるメリット

賃貸住宅を建て替えるメリットとしては、

  1. 入居者が付きやすい
  2. 賃料を今より上げられる可能性が高い
  3. 減価償却費がとれ、税のメリットを得やすい

等があります。

また、現在旧耐震基準法下で建てられた木造賃貸、木質系パネルなどで建てられた方は、多少コストが上がりますが、RC造で建築されると、万が一の地震が来た際にもより安心できます。


建て替えの費用

賃貸住宅経営では多くの方が金融機関からの借り入れを行って行いますのでリスクがつきものですが、それを超えるようなメリットがあると判断すれば、建て替えるのがいいと思います。
しかし、いうまでもありませんが、賃貸住宅経営を始めた40〜50年くらい前に比べて、建設費はずいぶん高くなっています。
建て替えて、賃貸住宅が新築になると、一般的に賃料は高くなりますので、収益シミュレーションをきちんと立てて、最終的な判断を行ってください。

入居者の一時退去

建て替えの際に注意しなければならないこと、少々面倒なことが、現在の入居者の方の退去の問題です。
建て替えると決めると、現在の入居者の方には、退去してもらわないといけません。借地借家法の関係で、一方的には行えません。建て替えを決断し、その後順次更新の際に定期借家契約に切り替えて、すべての方の退去が終わって初めて取り壊し〜新築建設という流れが一般的です。専門家である弁護士等と相談をして、適切な対応が求められます。
一般的に定期借家契約は、普通借家契約に比べて、家賃は低くなりますので、既存物件における収益シミュレーションが少し悪化することも忘れないでいただきたいと思います。

まずは、専門家に相談

賃貸住宅の建て替えを検討しはじめたら、高松建設などの専門家に相談されるといいと思います。

吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji

不動産エコノミスト、社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
(株)船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、(株)ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
著書
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」(日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」(青春新書)等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI:「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組:BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイトhttp://yoshizakiseiji.com/

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