地価上昇は、バブルなのか？消費者物価指数との比較
地価上昇が続いているなかで「いまはバブルではないか」という声も聞こえてきます。
リーマンショック以降の地価公示の動向をみれば、大都市部では2013年頃から地価上昇の兆しが見え始め、その波は地方主要都市（14年ごろから）、そして2022年以降は地方圏へと波及しています。2022年以降は4年連続して全国平均で地価上昇が続いています。
過去10年地価上昇が著しい地方四市や2013年以降ジワジワと上昇が長期にわたり続いている三大都市では、10年前の不動産価格（たとえばマンション価格）とは「まったく別次元」という状況です。
そのため「バブルか？」の声が聞こえてくるわけですが、消費者物価指数と比較することで状況を検証してみましょう。
■消費者物価指数（コアCPI）と地価公示の変動率（全国全用途平均）の比較
（出典）国土交通省「地価公示」・総務省統計局「消費者物価指数」
バブル経済とは、不動産や株式などのアセット価格が実体経済とはかけ離れて高騰している状況下で、この先価格の維持継続が難しくなってくる状況のことです。膨らんだ泡をイメージして「バブル」というわけです。
ここでの実体経済の動向を消費者物価でみれば、80年代後半～90年代初期の「バブル期」は、コアCPI（生鮮食料品を除いたもの）は4%前後の上昇率でした。その頃の地価上昇はご承知のように全国平均でも10%を超え、大都市部では30%～50%の上昇率でした。明らかにかけ離れています。
では近年の動向はどうでしょう。
グラフは、2022年から2025年の消費者物価指数（コアCPI）（オレンジ線）と地価公示（全国・全用途平均）（青線）の変動率を比較したものです。
これをみれば、2つの線はほぼ合致していることがわかります。
不動産は地域要因や個別要因も大きく影響しますが、これらをならして全国平均で見ると、現在の地価上昇の状況は「物価上昇並」ということができ、バブルという状況にないことがわかります。
定点観測データ
Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート
Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート
Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート
Ⅳ 福岡県中古マンション流通レポート
Ⅴ 貸家着工戸数状況（東日本）
出典： 国土交通省
Ⅵ 貸家着工戸数状況（西日本）
出典： 国土交通省
Ⅶ 金利の推移
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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