1980年代に入り多くのマンションが建設されました。とくに1990年代後半から2000年代（2009年まで）は毎年10万戸を超える供給数がありました。しかし、リーマンショックを経て2010年以降は、7～8万戸で推移しています。
このような中でマンションの老朽化が進むことに加えて、管理組合の担い手不足が顕著な「高経年マンション」が急増することが確実です。「老朽化したマンションをどうするか」は、大きな社会問題になると思われます。
築40年を超えるマンションはどれくらいあるのか
国土交通省調べでは、2022年末時点で築40年を超える（1983年以前）マンションは約125.7万戸、現行の耐震基準に満たない可能性のある旧耐震基準物件（1981年以前）は約103万戸となっています。（注：建築着工統計などからの推計から除去戸数を引いて算出しています。）
この調査から10年後、つまり2032年末になれば築40年を超えるマンションは260.8万戸、20年後の2042年末には445.0万戸になり、あちこちで「マンションの建て替えをどうするか」の議論が管理組合を中心に行われることになりそうです。
しかし現状では、これまでのマンション建て替え実績は2023年3月時点で282件（約23000戸）に留まっています。
旧耐震マンションの管理組合の対応
旧耐震基準に基づき建設されたマンションでは、耐震化工事が推奨されていますが、その入り口となる耐震診断を行ったマンションは34.0％に留まっています。
診断結果で「耐震性がない」と判断された物件は40.8％もあり、このうち耐震改修工事を実施した割合は38.1％、実施予定21.4％、そして「実施する予定はない」は38.1％とおよそ４割に迫ります。今後30年以内に起こる確率が高いとされる首都直下型地震や南海トラフ巨大地震のことを考えると、早急に対応したいものです。
マンションの老朽化問題についての議論を行った管理組合は43.7％、方向性等が決まった・あるいは検討しているとの回答は全体の21.9％、議論したが具体的に決まっていない等は16.6％となっています。議論さえしていない管理組合は56.3％もあります。
議論が進まない背景
このような「老朽化した建物をどうするか」という議論がなかなか進まない背景には、築年が経つにつれ入居者が入れ替わり、資産背景などにも変化が起こり、マンションという集合住宅内におけるコミュニティの合意形成が難しくなることがあげられます。
分譲マンションには管理者がおかれます。この管理者の役割は、「共用部分・区分所有者が共有（準共有）する建物の敷地や共用部分以外の附属施設（区分所有法21条）を保存し、集会の決議を実行し、規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う（区分所有法26条1項）。」とされています。
このような建て替えや修繕工事などで権限発揮すべき管理者の87.6％（同調査）は管理組合の代表者（理事長）となっており、所有者以外の第三者（おもに専門家）が管理者に就任している例は6％程度です。
分譲マンションの区分所有者（つまり住人）から選ばれる管理組合の理事長ですから、一般的には普段は仕事に従事しており、建築などの専門性を有する方は少ないと考えられます。そうであれば、建物に詳しい専門家との連携が必須となるでしょう。
髙松建設の耐震診断
髙松建設は鉄筋コンクリート造マンションの耐震診断を数多く実施してきました。創業100年を超える歴史の中で、賃貸住宅建築、分譲マンション建設を多く行ってきたノウハウを活かした「住む人と所有者のことを第一に考えた」建物診断です。
【耐震診断の流れ】
補強工事や建て替え工事の実施については、診断結果を見て耐震補強工事が必要であれば計画策定の支援を。賃貸住宅などで、費用対効果や将来的な事業計画によっては建て替えたほうがメリットが高いと見込まれる場合には建替えの提案を行っています。
また、自治体によっては補助金などのサポート受けられることがあり、資金面も合わせてアドバイスが可能です。
このような状況でお悩みの分譲マンション管理者（管理組合）様・賃貸住宅オーナー様は、一度実績豊富な企業に相談するといいでしょう。
髙松建設の標準は建築基準法を上回る耐震設計！
髙松建設のRC建物は建築基準法で定める地震力のさらに1.15倍で設計されている地震に強い建物です。
RC建物で図面をお持ちの場合には、無料で簡易耐震診断も行っていますので、気軽にお問合せ下さい！※有料の耐震診断も受付可能です。
ご相談フォーム ： https://www.takamatsu-const.co.jp/contact/
お電話でのご相談 ： 0120-53-8101（フリーダイヤル）
建物診断について ： https://www.takamatsu-const.co.jp/consultant/quakeproofcheck/
建物診断は髙松テクノサービスへ気軽にお問合せください。
ご相談フォーム ： https://www.takamatsutechno.jp/webmail_form.html
お電話でのご相談 ： 0120-976-527（フリーダイヤル）
建物診断について ： https://www.takamatsutechno.jp/inspection.html
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
疑問に思うこと、お困りごとなど、まずはお気軽にご相談ください
