また住宅向け融資にも基準ができ、国土交通省は住宅ローン「フラット35」の新築住宅への融資について、2023年4月からは断熱性能などで一定の省エネ基準を満たすことが条件となりました。
こうした流れの中でZEHマンション（賃貸用住宅）において優遇策を行う金融機関も増えてきました。
22年10月からの建物省エネ法の見直し
10月より、「誘導基準※の見直し（＝建物省エネ法）及び低炭素建築物の認定基準の見直し」が施行されました。
ZEH水準の省エネ性能に認定基準が引き上げられ、低炭素建築物の認定を受けるには、戸建住宅では「再生可能エネルギー利用設備（太陽光発電など）が設けられていること、且つ省エネ量＋創エネ量（再エネ）の合計が基準一次エネルギーの50％以上であること」が求められます。
また、共同住宅では「再生可能エネルギー利用設備（太陽光発電など）が設けられていること」が求められます。
共同住宅等や複合建築物において改正前は住戸、非住宅部分全体の認定が可能でしたが、住戸の認定が廃止となり複合建築物の住宅部分全体の認定が可能となります。
※詳細は下記を参考にしてください。
建築物省エネ法に基づく 性能向上計画認定制度 改正ポイント（国土交通省）
新設されたフラット３５の優遇金利
国土交通省は住宅ローン【フラット３５】の新築住宅への融資について、2023年4月からは断熱性能などで一定の省エネ基準を満たすことを条件としています。
それに先駆けて22年10月1日から【フラット３５】Ｓの省エネ基準が強化され、ZEH基準を満たす住宅に対してより優遇された金利が適用される【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）が新設されました。
【フラット３５】Ｓ（ＺＥＨ）は、【フラット３５】Ｓが金利－0.25％※の引き下げ幅であることに対し、ＺＥＨ水準の住宅を取得する場合に当初5年間－0.5％という低い借入金利が適用できます。
※【フラット３５】Ｓの金利
| 【フラット35】S | 適用条件 | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
| Aプラン |
断熱等級5以上かつ一次エネ等級6 |
当初10年間 | 年－0.25％ |
| Bプラン | 断熱等級4かつ一次エネ等級6 もしくは 断熱等級5以上かつ一次エネ等級4又は5 |
当初5年間 | 年－0.25％ |
| ZEH | ＺＥＨの基準を満たす住宅 | 当初5年間 | 年－0.5％ |
| ＺＥＨ基準＋長期優良住宅 | 当初10年間 | 年－0.5％ |
適用が受けられる条件
『ZEH』又は『ZEH-M』のどの区分でも、適用条件を満たす場合は【フラット３５】S（ZEH）が適用できます。注意する点として、ZEH Oriented 又は ZEH－M Oriented を除き太陽光発電等の再生可能エネルギーの導入が必要です。
適合証明検査においては原則BELS 評価書を提出する必要がありますが、ZEH Oriented 又は ZEH－M OrientedはBELS 評価書ではなく設計内容説明書、計算書等の提出でも可能です。（その場合は設計検査が必須です）
詳しい適用条件は住宅金融支援機構【フラット３５】の公式サイトをご参考ください。
※賃貸併用住宅の場合、【フラット３５】が利用できるのは自己利用の住宅部分のみです。【フラット３５】はすべての商品が賃貸部分には適用できません。
金融機関の賃貸住宅向け融資での優遇
金融機関の賃貸住宅建築向け融資では、建築会社（髙松建設など）やハウスメーカーとの提携を結び、提携企業経由での融資案件について優遇金利適用を行っていることが多く、こうした民間金融機関で借りるオーナーが多いようです。
公的金融機関である住宅金融支援機構でも賃貸住宅向けの融資があり、ZEH－Mや長期優良住宅など一定の条件をクリアすることで賃貸住宅を建築する際に融資を受けることができます。
ZEH－Mの適合基準
※経産省／環境省資料より
長期優良住宅の認定基準
※国土交通省資料 認定制度概要パンフレット（新築版）より
民間の銀行でもZEH仕様の賃貸住宅向け融資に優遇金利を適用するところが増えてきました。
ある大手地銀では、昨年から「ZEH基準に対応した賃貸アパートや賃貸マンションなどの環境配慮型賃貸住宅に資金協力する際の事務手数料を免除する」サステナブルアパートローンを導入しています。
あるリース系銀行では「申請時の金利から一定分金利を低く抑える」という優遇金利の適応を始め、また別の地銀では「ZEHアパート応援プラン」として「取扱手数料を優遇（免除ではなく値引き）する」というものもあります。
ここまでいくつかの金融機関の例を挙げましたが、「金融機関にとってZEHマンションは有望な市場」というだけでなく、あと何年かすればZEH仕様物件のみになりますので事前にその市場を開拓したいと思うのは当然です。
そのため、今後ますます多くの金融機関がZEH賃貸住宅向け融資の優遇制度を設けるかと思われます。これから融資を受けようと考えている方は、情報を集めておくとよいでしょう。融資の他にも各機関からの様々な補助金も用意されていますので、合わせてメリットを享受したいものです。
最後に
カーボンニュートラルに向けた取り組みが様々推進されています。
条件を満たす建築物については、貸出金利優遇、補助金の適用など様々な恩恵がありますので、ぜひ最新の情報を入手していただきたいと思います。
※髙松建設では建築に必要な融資や補助金のご相談も伺っています。
顧問税理士や顧問弁護士による相談会も定期的に行っておりますのでどうぞ気軽にお問い合わせください。
https://www.takamatsu-const.co.jp/contact/
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
疑問に思うこと、お困りごとなど、まずはお気軽にご相談ください
