多くの資材を輸入に依存しているため建築工事費の上昇も連動して進行しています。
日銀は政策金利は上昇させない、との姿勢を崩していません。一方、アメリカFRBは9月以降も金利上昇を明確に示しましたので、この金利差から円安はさらに進むと思われます。
コストプッシュ型の物価上昇はしばらく避けられない状況が鮮明になってきました。
TOPICS① 首都圏投資用マンションの価格の動向分析
株式会社不動産経済研究所より、首都圏投資用マンション市場動向が発表されました。これによると、2021年に首都圏で供給されたの投資用マンションは、前年比3.7%マイナスの6,028戸、平均価格は1.4%マイナスの3,132万円でした。
首都圏投資用マンション発売戸数の推移
株式会社不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」より作成
首都圏の投資用マンションは、超低金利や不動産投資ブームを背景に1990年代後半から2000年半ばにかけて供給量を伸ばしました。しかし、地価高騰やリーマンショック等により2008年以降一気に供給量が減少しますが、その後は回復し、6,000戸前後をキープしている状況です。
■首都圏投資用マンション発売平均価格と㎡単価の推移
株式会社不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」より作成
首都圏の投資マンション価格は、実需マンションと同じように、2012年頃から価格の上昇が続いています。2020年の㎡単価は、2012年比で124%のとなっています。しかし、2021年の㎡単価は前年比2.7%マイナスで、5年振りのマイナスとなっています。マイナスになった要因はいくつか考えられますが、ここでは供給エリアについて考察してみます。左のグラフは、2021年の投資用マンションの供給エリア上位5位の変遷を表しています。2021年は、横浜市南区や川崎市中原区などが上位にランクインしています。23区の中心エリアにおいて用地確保が難しく、これまで供給が多かったエリアよりも、地価が高くないエリアでの供給が多かったようです。
■首都圏投資用マンション供給エリアランキング上位5位の変遷
TOPICS② 日本全体で進む人口減少
総務省が公表した2022年1月1日時点の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、全国の人口は前年比0.57%減の1億2592万7902人でした。このうち、日本人は前年比61万9140人（0.50%）減少して1億2322万3561人。1968年の現行調査開始以来、日本人の人口減少数が60万超となるのは初めてとなりました。日本人人口の減少は2009年から13年連続。さらに、東京圏（東京、埼玉、千葉、神奈川の4都県）の日本人人口は、前年より3万4498人（0.10％）減少の3561万115人となり、1975年の調査開始以来初めて減少に転じたことも、大きな話題となりました。
都道府県別に人口について見ていきましょう。
総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」より作成
前年比でプラスになったのは、47都道府県のうち、沖縄県のみでした。2021年と比較しても、山梨県以外の都道府県が前年よりも減少率が拡大しており、日本全体で人口の減少が進みました。
■都道府県別 社会増減率と自然増減率（2022年1月1日現在）
総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」より作成
人口の増減を出生数と死亡数のプラス(マイナス)の差による自然増(減)と、人口移動すなわち人口流入数と流出数のプラス(マイナス)の差による社会増(減)で見てみましょう。2022年で自然増となったのは沖縄県のみでした。また、社会増は、東京都を除く東京圏と福岡県、山梨県で、テレワークの浸透で進行すると期待されていた地方への移住は目立った進行が見られない実情が見えてきました。
定点観測データ
Ⅰ 首都圏中古マンション流通レポート
Ⅱ 近畿圏中古マンション流通レポート
Ⅲ 中部圏中古マンション流通レポート
Ⅳ 貸家着工戸数
出典：国土交通省
Ⅴ 金利の推移
吉崎 誠二 Yoshizaki Seiji
早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。立教大学大学院 博士前期課程修了。
（株）船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者、（株）ディーサイン取締役 不動産研究所所長 を経て現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、テレビ、ラジオのレギュラー番組に出演、また全国新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。
「不動産サイクル理論で読み解く 不動産投資のプロフェッショナル戦術」（日本実業出版社」、「大激変 2020年の住宅・不動産市場」（朝日新聞出版）「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」（青春新書）等11冊。多数の媒体に連載を持つ。
レギュラー出演
ラジオNIKKEI：「吉崎誠二のウォームアップ 840」「吉崎誠二・坂本慎太郎の至高のポートフォリオ」
テレビ番組：BS11や日経CNBCなどの多数の番組に出演
公式サイト：http://yoshizakiseiji.com/
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