アパートメントホテル 投資の魅力～土地活用と老朽化ビルの建替え～

収益性の高い土地活用の方法としての特化型ホテルは、高い収益性を狙えることから一定の支持があります。
特化型ホテルの代表は宿泊特化ホテル（≒ビジネスホテル）ですが、他にもペットホテルや個性的なホテルがあります。
大抵はレストランなどの飲食や宴会場などを併設しない目的特化の宿泊施設で、賃貸住宅サイズの建物でそれほど広い土地を必要としません。
また特化型ホテルの運営会社は多くあり、運営委託がしやすいことから、特に法人が所有する立地条件のよい土地の活用として人気があります。
こうした中で、数年前から増えてきているのが「アパートメントホテル」です。
その名の通り、「アパート」と「ホテル」の機能を併せ持つ施設です。

今回はアパートメントホテルについて、土地活用の側面を交えながら解説します。

アパートメントホテルとは

主に都市部に立地するアパートメントホテルは、長期滞在を前提として自宅のように暮らせるホテルで、キッチンや洗濯スペースが設置されており、一般的な部屋は家族やグループ４～６人で過ごす想定の部屋となっています。

急増するインバウンド観光客がメインターゲットのアパートメントホテルですが、この場合数日から１週間という期間の利用が多く、また国内のビジネスでの利用もあり、例えば研修期間中や長期出張の時など1週間から数か月の利用となるようです。

都市部にある一般的なホテルの多くは、基本的に1～2人利用を前提にしている部屋が多くなっていますので、例えば4人での旅行となれば２部屋が必要となり、室料は倍になります。また、一緒に過ごすことができないのも寂しいものです。こうしたニーズに対応したものがアパートメントホテルです。

アパートメントホテル経営のメリット

冒頭で土地活用としての特化型ホテルについて述べましたが、いうまでもなく高い収益性は、想定の中での高稼働率と高単価が実現できた時のことで、例えば2020年～2022年ごろの新型コロナウイルスの影響による稼働率が極めて低い時期などは、とても苦戦することになります。その一方で賃貸住宅は入居者にとっては「自宅」ですので、入居率や賃料は様々な事象があっても大きな影響は受けません。

アパートメントホテルは通常、ホテルとして運営されていますが、建物や各部屋の室内は一般的な賃貸住宅としての仕様になっています。そのため、稼働率が大きく低下するような出来事が発生した場合には、賃貸住宅として適切な改修工事を行うことで転用が可能です。

土地活用としての運営の観点では、ホテル運営のリスクをヘッジする可能性を持ちつつ、ホテル運営の高収益性を狙うことができる投資ということができます。さらに魅力な点として、宿泊特化型ホテルよりも狭い土地での建築も可能です。

老朽化ビルの建替えの選択肢

大都市部のオフィスビルの空室率は低下傾向にありますが、１フロアーあたりの床面積が狭く老朽化したビルの競争力は低くなります。また中規模以上のサイズかつハイスペックなビルが求められる中で、狭い敷地に建つビルの建替えは、建替え後の競争力が得られるか悩ましいことです。このような条件下で、昨今老朽化狭小ビルが、アパートメントホテルとして生まれ変わる（＝建替えられる）事例もあるようです。

サイズの小さいビルが立地しているのは、超一等立地ではなくその周辺部であることが多く、交通利便性が確保されながらもオフィス立地としてのブランド力は低い地域が多くなっています。しかし、このような立地はアパートメントホテルの立地として十分な要件を満たしていることが多いと思われます。

老朽化した小型ビルの建替えの選択肢としてのアパートメントホテルは、今後増えてくると思われます。

アパートメントホテルの建築

ここまで述べたように、アパートメントホテルはホテルの要素と賃貸住宅の要素を組み合わせた建物で、その両方の建築ノウハウが必要となります。
髙松建設では、法人・個人の土地活用として賃貸住宅の建築は多数あり、また様々なホテルプロジェクトを手掛けてきました。
こちらよりご覧ください。

土地活用としてのアパートメントホテルの建築、老朽化ビルの建替え検討をお考えの方は、髙松建設に相談するといいでしょう。