建物・土地活用ガイド

こだわりの建物建築

2017/09/04

賃貸マンション経営への事業転換の可能性

自身が所有する土地を活用して事業を営んでいる場合、将来の収益性を見込んで事業転換を検討するタイミングが訪れることもあるかもしれません。既存事業で赤字を計上してしまったり、建物の老朽化によって建て替えの必要に迫られたりしたことをきっかけに事業の見直しをすることは、もはや自然の流れだと言えるでしょう。当コラムでは土地活用の1つの手段として賃貸マンション経営への事業転換をおすすめさせていただきます。

マンションなど大型賃貸住宅経営への転換

所有する土地の事業モデルの転換を考えるきっかけとなる事項の1つとして、建物の老朽化が挙げられます。たとえば木造のアパートを所有している場合、国税庁が定めた木造住宅の法定耐用年数は22年。築30〜40年ほど経つとかなり年季が入った建物であると言えるでしょう。空室が増える反面、修繕費がかさみ、古い建物である以上家賃も上げづらくなることが予想されます。

小売店などを経営している場合も、老朽化が目立ってきたら建て替えか大規模なリフォームを検討すべきでしょう。放置することで店舗の美観が損なわれると徐々に客足が遠のいてしまいます。収益が上げられなくなり、赤字経営に転じてしまうと事業の存続自体が危うくなります。定期的なメンテナンスを行うことはもちろん重要ですが、それが有効な打開策とならない場合は思い切って建て替えを検討することも必要です。

また、1981年(昭和56年)以前の建築物は改正前の耐震基準で建築されているため、古い建物を所有している場合は、安全性や耐震性を考慮する意味でも建て替えを検討することをおすすめします。小売店などの事業の継続が難しい場合は見切りも肝心です。先細りが見えているのであれば、建物を建て替えて事業転換を図るなど抜本的な対策も必要となるでしょう。その際に検討すべきなのが賃貸マンション経営です。


賃貸マンション経営で行う土地活用

先行きが見えない事業を継続したり、活用できていない建物を所有し続けたりすることは、不良債権化してしまう可能性があります。放置するリスクを取るくらいであれば、最新の設備に建て替えることで、事業モデルの大幅な転換を図るほうが得策なのではないでしょうか。

賃貸マンション経営であれば、安定した家賃収入を得ることができ、その収益を建て替え時のローン返済に充当することができます。また、オーナーの死亡時では、現金を遺すよりも賃貸マンションを建築し、資産として相続する方が税制上優遇される相続税対策にもなります。経営的な観点はもちろんのこと、相続が想定される方の将来を考えるうえでも、土地活用としておすすめの手段の1つです。

また、賃貸マンション経営では、管理費を経費として計上することもできるので所得税の面でも節税が可能になります。不良債権化した建物をそのまま放置してしまうと不利益しか被りません。その点、賃貸マンション経営は収益性の安定だけでなく、用途が幅広い点も魅力であり、多くのオーナーに土地活用の有効な手段として選ばれています。


事業転換による多くの成功例も

実際に古い建物を建て替えて賃貸マンション経営に移行し、利益を上げているオーナーの方もたくさんいらっしゃいます。また、一棟丸々を貸し出すという選択肢だけではなく、自宅を建て替えて自宅併用マンションにするケースもあれば、自営業の個人商店を建て替えて店舗・事務所兼用マンションにしたケースもあります。来客が減って経営の厳しくなった銭湯を賃貸マンションに建て替えて活用することや、駐車場を賃貸マンションに建て替えることで収益が安定するということも珍しいケースではありません。

特に閑静な住宅街として人気が高いエリアや最近になって近くに大型商業施設ができたエリアなどは一定の居住者が見込めるため、老朽化した建物で従来と同様の事業を展開するよりも賃貸マンション経営に事業転換した方が、より高い収益性が見込めるでしょう。所有する建物の地域性は重要なポイントとなりますが、多くの入居者が見込めそうな土地柄の場合は、なおのこと早期の事業転換を図るべきでしょう。

土地は活用してうまく運用してこそ利益を生むものです。「建物が老朽化した」「事業がうまくいかない」といったように、収益の見込みが少なくなってしまった場合は、建て替えとともに事業転換を考えてみましょう。賃貸マンション経営は多くのメリットが存在するので、土地活用についてお悩みの場合は、1つの策として積極的に検討することをおすすめします。


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