賃貸住宅における建替えのトリガーと建替えの流れ

賃貸住宅建替えのトリガー

賃貸住宅の建替えの要因となるのは、なんといっても経年による建物の老朽化です。
建物の老朽化を意識するトリガーとなるのが、

①空室が目立つようになること
②入居者様客付けに時間がかかること

等があげられます。

「このところ空室が増えているのは、やっぱりウチの賃貸住宅はもう古いのかな…」というオーナー様の声が聞こえてくるようです。
都心の超人気エリアでは築50年を超える賃貸住宅もあり、フル稼働している例も多く見られますが、一般的なエリアでは、築30年を超えた賃貸住宅は競争力を失っていきます。

2022年を基点にすれば、築30年の建物は1992年施工の物件です。まだバブル期の余韻が残っていた頃で、今よりも多くの賃貸住宅が建設されていました。築35年だと1987年建築の物件となり、バブル景気の上昇機運の真っただ中に建てられた賃貸物件の中には豪華な仕様のものもあります。1980年代～90年代前半に、今では考えられないくらいの賃貸住宅が建てられており、これらが30年超えの物件となっています。

現在はスマホやPCで賃貸物件探しをする時代となり、物件の内覧へ行く前にネットで条件を入れて検索し、選び、不動産会社さんに問い合わせるという流れがほとんどとなりました。
物件検索では立地条件を除けば、まず、賃料、広さ（間取り）、築年数でふるいにかけます。〇万円以下、〇〇㎡以上、築〇〇年以内、という感じです。そのため、築30年を超える物件では「実際は古さを感じない良い物件だけど、物件案内が入らない…」となってしまう例も多いようです。

言うまでもなく、空室の増加は賃料下落につながります。こうした悪循環が収まらないなら「いっそ建替えを行おう」と、すぐ決められるといいですが、たいていはそんなわけにはいきません。大型リフォームをすれば、見違えるように新しい賃貸住宅になりますが、表記の築年数は変わりませんので、先に述べた物件検索でのディスアドバンテージに変わりはありません。

空室増、賃料下落は賃貸住宅経営の収益を悪化させます。建物の残りの返済額や、該当エリアの将来に渡る賃貸需要などあらゆる要因から判断して「大丈夫」となれば、建替えステージに進むといいでしょう。

賃貸住宅建替えの流れ

一般的に土地・建物の所有権を保有している自宅では建替えは所有権保有者の意思のみで行うことができます。しかし、賃貸住宅は「普通賃貸借契約」あるいは「定期借家契約」に基づいた賃借人がいる建物となり、賃借権者に許可が必要となります。入居者に対し、一定額のお金を支払い退去してもらう、もしくは一旦引っ越してもらい（その費用も一部または全額負担）、建築後戻ってきてもらう、という許諾をもらいます。ここが大きなハードルとなります。賃借人の方々がすぐに了承してくだされればいいですが、時に弁護士の方に依頼する必要もあるかもしれません。
また、ある時点から順次、退去後の部屋も入居者を募集しないわけですから、その分の収益が悪化することも考慮しなければなりません。

下図は一般的な賃貸住宅建替えの流れ（概要）を示したものです。

いま述べた許諾は、図の赤い文字で書いたところからスタートです。 このように、賃貸住宅の建替えにはかなりの時間を要する可能性があります。そのため、建替えの検討時には建設会社に管理会社との調整を含め退去についても相談しておきましょう。　

現在賃貸住宅をお持ちの方は、いずれ建替えするかどうかを検討する時期が来ます。そのためにも、早くから情報を仕入れておくとよいでしょう。