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賃貸経営の実態

2018/07/09

意外と知らない賃貸経営と不動産投資の違い

近年、1つのブームとなっている「不動産投資」。多くの方がこのワードをTVや新聞、インターネットなどのニュースで見聞きしたことがあるかと思います。ただ、不動産に投資するということにあまりピンと来ない方もいるでしょう。賃貸不動産を所有して家賃収入を得る事業である点は賃貸経営と同じですが、両者にはどんな違いがあるのでしょうか。その違いを明確に理解することで、自身に合った運用を間違いなく選択できる可能性が高まるはずです。

大きなブームとなっている不動産投資

近年、「サラリーマン大家」という言葉が一般的に使われるようになりました。それは読んで字のごとく、一定の給与がある会社員として働きつつ、賃貸経営を行う方を指した言葉です。ただ、このサラリーマン大家というのは、もともと土地を持っている地主の方が企業に勤めながら賃貸経営をしているのではなく、自ら賃貸不動産に積極投資をする方に対して使われるケースが多いようです。つまりその名は、不動産投資においてほとんどのケースで当てはまると言えます。

2020年の東京五輪開催の影響もあり、不動産取引が活発になっている昨今では、東京はもちろん、都市部の不動産物件を購入する方が増えてきています。そして、その物件に自らが住むのではなく、貸し出すことで収益を得る不動産投資に身を投じる一般のサラリーマンの方も増加傾向にあるそうです。つまり、不動産所有を資産としてではなく、投資として考えることが広まりつつあります。

なぜ不動産投資がここまで広まっているかというと、それはミドルリスクミドルリターンの投資であることが1つの要因です。株や外貨などの主にキャピタルゲイン(※1)で収入を得る投資は当たったときの見返りも大きいですが、その逆で外れた際の損失が大きいのも特徴。つまりハイリスクハイリターンの投資です。しかし、不動産投資は家賃収入によるインカムゲイン(※2)を収益の柱とするため、長期的に安定した投資プランが立てやすく、それが現在多くの投資家が注目している理由でもあります。

※1:キャピタルゲイン:資産の売却によって得られる売買差益
※2:インカムゲイン:資産を保有することで得られる収益(株式の利子、不動産の家賃収入など)


賃貸経営と不動産投資の考え方の違い

不動産投資がブームとなっていることで、賃貸経営=不動産投資という間違った認識をしている方も増えてきています。確かに収益を得る方法が家賃収入である点は同じですが、双方は似て非なるものであると考えた方が賢明です。では具体的に賃貸経営と不動産投資とでは何が異なるのかを比較してみましょう。

賃貸経営 土地活用の手段の1つ。所有している土地にマンションやアパートなどの賃貸不動産住宅を建て、それを貸し出すことによって収益を得ます。つまり、地主が自身の土地を有効活用するために賃貸住宅を建てるのが賃貸経営の基本になります。土地をすでに所有しているので、かかるのは建物費用だけです。
不動産投資 不動産投資は文字通り「投資」の1つに分類されます。投資は収益を得ることが最大の目的であり、その手段として不動産を購入します。もともと土地を有していない人がワンルームマンションの大家になるなど、小さな不動産規模からでも始められる点が特徴です。ただ、土地・建物の両方への投資が必要になります。

上記のように賃貸経営と不動産投資は、賃貸物件で収益を得る点は同じでも、その背景やオーナーのマインドが大きく異なることがわかるでしょう。もっとも端的に説明するのであれば、「賃貸経営は土地活用、不動産投資は投資」とすみ分けすればイメージがしやすいかと思います。賃貸経営と不動産投資は、どちらの方が優れているという話ではなく、双方は目的や運用によって戦略が大きく異なるだけに自身に該当する運用を行うことが大切なのです。


違いを理解したうえで適切な運用を

賃貸不動産を所有することにおいては同じの賃貸経営と不動産投資。しかし、投資であることからキャッシュフローに重きが置かれる不動産投資と、事業としての土地活用が主となる賃貸経営では考え方も、実際の運用も多少異なる面があります。その点を理解したうえで賃貸不動産を運用することが大切です。

また、同じ不動産の建築業者でも、賃貸経営を主軸としている場合と不動産投資に力を入れている場合では、提案される内容もその後の運用方法も変わってくるでしょう。そのため、業者選びで失敗すると、事業としてきちんと収益を確保できなくなる恐れがあります。そのため、依頼段階の前に賃貸経営と不動産投資のそれぞれの違いを明確に理解しておくことは必須だと言えるでしょう。


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